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論小產(chǎn)權房形成的原因和合法化的理由-由18年行業(yè)經(jīng)驗華盟地產(chǎn)給大家科普一下

深圳小產(chǎn)權房是具有中國特色的產(chǎn)物，由于我國房地產(chǎn)市場價位不斷上漲，而社會仍然存在大量住房需求的背景下產(chǎn)生的一個新的事物。實際上，“小產(chǎn)權房”并非嚴格的法律概念，它只是一種通俗的說法，常見的有三種：一是發(fā)展商的產(chǎn)權叫“大產(chǎn)權”，購房人的產(chǎn)權興國縣小產(chǎn)權房哪里有叫“小產(chǎn)權”，這是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的，相對而言，發(fā)展商的大，購房人的小。二是國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權”，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權”， 而鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的并非正式的房產(chǎn)證，因此“小產(chǎn)權房”實際上沒有真正的產(chǎn)權。三是所買房屋再轉(zhuǎn)讓時不用繳納土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，需要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”，依照這種解釋，普通商品房就是“大產(chǎn)權房”，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權房” 。目前各界爭論最激烈同時也是本文論述重點的主要是第二種“小產(chǎn)權房”，也就是由城市周邊的農(nóng)村村集體或村民在本村的耕地或者經(jīng)過舊村改造后的空閑宅地上修建的用于向城市居民出售的商品房。

深圳小產(chǎn)權房產(chǎn)生的首要原因是房價的上漲

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實，相對來說小產(chǎn)權房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產(chǎn)生的風險，以北京為例，2007年7月在售的小產(chǎn)權項目的均價為3311元／平方60現(xiàn)在東莞的小產(chǎn)權房什么政策米，僅及2006年北京市整體銷售均價的8792／平方米的38％。對于想去大城市，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。在購買小產(chǎn)權房時，其中的價格低廉也掩蓋了其要承擔的風險。

地方政府的管理不到位促成深圳小產(chǎn)權房快速發(fā)展

小產(chǎn)權房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，這恐怕應該是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規(guī)定，任何個人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權之后進行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中，進行土地違法買賣行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。

市場需求為深圳小產(chǎn)權房提供了發(fā)展的空間

小產(chǎn)權房市場份額的擴大，從某種意義上說，體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能——當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當然就造成了小產(chǎn)權房的市場空間。

如何使小產(chǎn)權房合法化，給小產(chǎn)權房一個合適的“名分”。筆者認為主要有有以下幾個理由：

從現(xiàn)有立法上看，深圳小產(chǎn)權房沒有違背現(xiàn)行憲法

《憲法》第八條規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山?！薄稇椃ā返谑畻l也規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！边@是《憲法》對集體土地的所有權和經(jīng)營權的明確表述，《憲法》并沒有對集體土地的經(jīng)營權加以禁止，只是要求在“法律規(guī)定的范[1]圍內(nèi)”，這就為修改相關法律使小產(chǎn)權房合法化提供了憲法依據(jù)。

《物權法》為小產(chǎn)權房的合法化提供了法律空間

《物權法》沒有冒然規(guī)定集體土地能進入一級市場進行流轉(zhuǎn)，更沒有將小產(chǎn)權房一棍子打死，而是通過《土地管理法》的規(guī)定引入到《物權法》中去?！段餀喾ā返谝话傥迨龡l規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。這樣在條件成熟的情況下，修改《土地管理法》使小產(chǎn)權房的法律地位合法化不失為明智之舉。

從民法上看，小產(chǎn)權房體現(xiàn)了集體土地所有權的權能

《物權法》第三條第三款規(guī)定：國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。那么為什么對國家所有的土地和集體所有的土地設立不同的保護規(guī)則，即只允許國有土地進入一級市場交易而集體土地不能呢?從現(xiàn)有的法律規(guī)定沒有正當?shù)睦碛蓪w所有的土地進行限制，只是中國長期以來的習慣做法，這種做法已經(jīng)不適合當前的實際，亟需改革我國的土地制度。

目前深圳小產(chǎn)權房多少錢一平米？

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