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深圳出臺最嚴限購令，房產降價潮真的要來了嗎？

　鳳凰衛視專訪戴欣明：多地升級樓市調控，深圳出臺最嚴限購令后，房產降價潮要來了嗎?-疫情后的房地產趨勢如何?

　　戴欣明于近期，再次接受鳳凰衛視《財智菁英匯》采訪，2020年08月01日播出，欄目精彩內容一起看。

　　戴欣明：中國城市運營管理研究中心主任

　　宋 丁：中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任

　　主持人：匯全球菁英，聚天下財智。歡迎來到《財智菁英匯》。可以說中國人對房子的情感，勝過于世界上任何一個國家，但是，隨著近年來房價高企，這樣的情感也變得有些五味雜陳。今年，突如其來的疫情不僅沒有“減損”，房地產作為“硬通貨”的價值，反倒是讓一些熱點城市的房子成為了避險資產。一些炒房客趁機返場，使得這些城市的房價明顯上漲。在這樣的背景下，七月份以來深圳、杭州、寧波、南京等多個熱點城市，密集出臺政策，加碼樓市調控。其中，一線城市深圳出臺了八項調控措施，抑制樓市過熱，被認為是具有風向標的意義。

　　解說：盡管今年上半年受疫情影響，各行各業都不同程度的日子不好過，但深圳的樓市卻像七八月份的天氣一樣火熱。數據顯示，六月份深圳二手房均價達到74929元，相比去年底漲了近15%。遠高于北京、上海、廣州等其他一線城市，漲幅全國第二，僅次于連云港市。近日，被稱為“史上最嚴樓市調控”重磅落地,深圳市住建局發布《關于進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》。從限購、限貸、限售、稅收等方面，制定了八項調控措施，為樓市降溫。

　　宋 丁(中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任)：我覺得這次它的政策的最大特點就是惡補漏洞，我用四個字來講，怎么講呢，其實，深圳市政策并不是沒有，在之前限購、限貸、限價，我們很多政策已經在執行。今年這個形勢下，我覺得從大的方面來講，它應該說是無論是，新入戶的剛需，還是比如說涉及到買房的一些信貸政策，另外就是老人小孩兒，還有假離婚的等等，應該說這次涉及面特別寬。基本上把幾個主要的漏洞全部補起來了。

　　解說：具體來看，深圳首先升級了限購，在原有政策中，落戶即可買房，而根據7.15新政，深戶居民家庭成年單身人士，須在本市落戶滿三年，且能夠提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，才能獲得購房資格，堪稱全國最嚴限購政策。

　　宋 丁(中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任)：深圳也好，包括其它一些一線二線城市，很多城市也好，因為這兩年，因為這兩年出現了很多搶人大戰，就是大家都知道發展經濟需要人才。所以大家給很多人才非常寬松的條件。那么，深圳也是這樣的，深圳其實這樣年來，它在整個入戶方面，應該說視相比北上廣來講，它的入戶條件是最寬松的。深圳市做了最大努力所提出這樣一個供應量，一二手加起來也遠遠不夠，每年的新的入戶的這些人的需要，那就意味著其中相當多的人，他不完全是所謂作為一個人才，我進入深圳，而是為了買房來的。應該說這個信息讓政府敏感地意識到了，所以，這次漏洞里面一個非常大的補漏洞，就是補這一塊。

　　解說:此外，通知明確，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　戴欣明(中國城市運營管理研究中心主任)：原來這種假離婚，養房產證等等，這些事情是層出不窮的。等于說上有政策，下有對策，特別是這種假離婚，那這種情況下，很多貸款，就是按首套批出來了，但現在就不行了。現在不但是要聯網，同時要把你這個貸款的時間、年限，比如說你離婚以后，必須是三年等等，這些進行了一個強制性的要求。那么，很多人這種屬于投機的需求，也算是在這一次當中比較明確的，把這部分人也堵住了。

　　解說：不僅如此，深圳對差別化住房信貸措施，進一步完善。《通知》規定，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策。購房人家庭名下在本市擁有一套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%。購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。普通住房應當同時滿足以下三個條件，住宅小區建筑容積率在1.0以上。單套住房套內建筑面積120㎡以下。或者單套住房建筑面積144㎡以下。實際成交總價低于750萬元。同時將個人住房轉讓增值稅征免年限由兩年調整至五年。那么新政之下，炒房客被精準打擊了嗎?

　　戴欣明(中國城市運營管理研究中心主任)：實際上，對于這種炒房性的需求和投資需求，這個影響是非常之大的，基本上你投資的需求和炒房需求，這種空間相對來講就小了很多了。對于城市來講，一個城市，如果說，只是大家都在買房子的話，這些錢都流入到房地產，大家不去經營服務業，那城市發展，尤其像深圳服務業是在比重相當之大的，那么，整個城市的活力，城市的發展就會受到影響。所以說，這次的這種做法對于深圳未來，特別是在疫情期間，這種讓經濟能平穩快速發展的，我認為這個作用還是很巨大的。

　　主持人：近日，召開的房地產工作座談會，再次傳遞出，牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。堅持穩地價、穩房價、穩預期，應城施策，一城一策。從各地已經發布的樓市調控新政來看。總體特征是在“房住不炒”的思路下，支持剛需購房，遏制炒房。那么，調控加碼之后，市場又發生了怎樣的變化呢?

　　解說：劉慶興，從事地產中介行業已經十多年了。他告訴記者，去年底深圳二手房均價是6.6萬元，今年6月份價格攀升到了7.5萬元，比上海高出了36%比，北京高出了20%。成交量方面，二手房的成交量約44000套，比去年上半年漲了40%。

　　劉慶興(地產中介負責人)：像這個樓盤，疫情之前它是在12萬樣子，包括旁邊那個樓盤也是。但疫情之后，它短短的四個月，它已經長到了16萬多，所以，這個漲幅還是相當厲害的。

　　解說：“7.15新政”出臺，給原本飛馳的樓市踩下了急剎車。劉慶興明顯感覺到，新政出臺后，整個市場一下子冷清了，看房的人還是陸續會有，但是沒有之前那樣踴躍。

　　劉慶興(地產中介負責人)：很多的一些客戶，他在這幾天詢價，包括談判的過程當中會出現，突然一個新政出來。所以，所有的一些計劃，都會打亂了，畢竟面臨很多的一些稅務的增加。所以，他們也在這方面也停止了。同時也會考慮到，就是這個房價會不會因為這個新政之后往下走，他們還是會有一定的觀望的情緒。

　　解說：專家表示，深圳樓市新政內容，集中在稅收購房資格，信貸政策等方面，如果嚴格執行，對于炒作的打擊力度較大，深圳樓市可能進入調整期。那么，調控升級后房價要降了嗎?

　　宋 丁(中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任)：從目前來看，顯然是對樓市產生了非常大的一個抑制作用，我們看到市面上能夠掛牌，比如說一些二手房的掛牌，一些豪宅的掛牌。因為豪宅，這次壓的是很厲害，很多人像2000萬以上的，他一下子可以降到200萬，300萬，甚至500萬降下來。可能有些人是急著要賣房，當然，目前這種情況也還是不是多見的，但是能看到二手房，在未來幾個月的房價的下降幅度，應該還是有一個額度的。我認為超過10%，是完全有可能的。戴欣明(中國城市運營管理研究中心主任)：事實上，這一次來講，這個上漲的價格，可能通過這一次的調控，它會把上漲那一部分，把這個“頭”砍下來，但是你會發現，整個深圳的房地產市場價格還是趨于平穩的。像深圳這樣一個移民城市，每年大概有50萬優秀人才進入到深圳的，其實對于房地產市場的需求是巨大的，我們粗略估計大概也至少有300萬套一個實際上的需求。但是，我們每年可能供應在十幾萬套，實際上，這種需求遠遠是不夠的。

　　解說：央行最新調查顯示，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元。住房擁有率達到96%，在全球主要大國中，中國家庭住房擁有率或達全球第一。而日前發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》指出，粵港澳大灣區11城中有8城住房自有率低于60%，深圳住房自有率僅為23.7%。預計未來十年，灣區城市人口增量達1000萬，將帶來大量的增量住房需求。

　　宋 丁(中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任)：現在這樣的調控，它只是在現有供需的架構之下，做一定的，我用一個詞就叫揚湯止沸的辦法，把過旺的需求，特別是投資需求趕出去，然后把剛需適當控制在最合理的那一部分，在今年去買，其他你之后一下，因為我們沒有那么多房子。所以說除了管需求以外，我覺得可能對于政府來講，就是針對深圳這個城市特殊的這樣一個供需關系，除了管住需求以外。還要加大土地和房產的供應，這是核心。所以我講真正在供給側來解決問題，才是釜底抽薪。

　　主持人：作為樓市的風向標，深圳出臺最嚴限購等，從嚴調控措施，具有特殊的信號意義，表明房價過快上漲依然是樓市的紅線，房住不炒的主要基調不容突破。深圳市住房建設局負責人表示，下一步將會進一步夯實2018年出臺的住房新政，加快構建公共住房和商品住房6:4的住房供應和保障體系，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難，在供給和需求兩端同時發力，促進房地產健康發展，老百姓才能夠真正的安居樂業。

　　鳳凰衛視專訪戴欣明，《財智菁英匯》深圳樓市新政專題將于本周末播出，歡迎朋友們屆時觀看!

　　鳳凰衛視《財智菁英匯》播出時間：

　　鳳凰衛視中文臺 首播：2020年8月1日周六 08:30—08:55 重播：周六 17:30—18:00 2020年8月2日周日 10:30—11:00

　　鳳凰衛視資訊臺 首播：2020年8月1日周六 12:30—13:00 重播：周六 20:30—21:00 2020年8月2日周日 00:30—01:00

　　鳳凰衛視歐洲臺 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播： 2020年8月2日周日 03:00—03:30 22：30—23：00

　　鳳凰衛視美洲臺 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播：2020年8月3日周一 09：00—09:30

　　鳳凰衛視《財智菁英匯》采訪提綱

　　新聞背景：

　　近日，深圳市住房建設局等八部門聯合出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，共有8項內容，對限購年限、信貸措施等進行了調整，明確深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年;在豪宅認定方面，增加總價750萬元限制;將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整至5年。今年4月以來，深圳房地產市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區熱點樓盤出現新房搶購、二手房掛牌價虛高等現象，引起廣泛關注。專家表示，深圳樓市新政內容集中在稅費、購房資格、信貸政策等方面，如果嚴格執行，對于炒作的打擊力度較大，深圳樓市可能進入調整期。居民購買商品住房的條件做了什么調整?差別化住房信貸政策有什么變化?

　　采訪提綱：

　　1、近日，深圳市住房建設局等八部門聯合出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，引起廣泛關注，新政出臺的背景是什么?

　　2、深圳發布的樓市新政共有8項內容，對限購年限、信貸措施等進行了調整，明確深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年;在豪宅認定方面，增加總價750萬元限制。深圳樓市新政主要有哪些調整?

　　3、“深八條”，被輿論稱為史上最緊、國內最嚴的調控政策。您怎么看待“深八條”?新政出臺有怎樣的意義?

　　4、限購升級、二手房加稅、收緊豪宅稅、收緊離婚購房，有中介表示，帶客戶看房走到半路沒了資格，“深八條”對老百姓會帶來怎樣的影響?比如剛需、改善型、投資者

　　5、《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據顯示，今年上半年深圳二手房均價相比去年底大漲近15%，漲幅全國第二，僅次于江蘇連云港市。“深八條”出臺對樓市帶來怎樣的影響?房價會跌嗎?

　　6、一些細節問題，《通知》實施前，已支付購房定金或購房款，但是還沒有網簽，是否受該政策影響?或者是之前買的新房，還沒有繳納稅費，是否受豪宅稅影響?

　　7、值得注意的是，進入7月以來，短短幾天內已有杭州、東莞等熱點城市出臺房地產約束性調控政策。業內人士指出，這些城市發布政策的共同點是樓市熱度高，房價明顯上漲，出現了炒作氛圍。如何才能真正促進房地產市場健康平穩發展?

何經理：16625106268（此號可加微信）